El combo que la Ciudad de Buenos Aires no resuelve y lleva a un modelo de ciudad expulsiva.
A un año de la aprobación de la Ley de Alquileres se generó un debate sobre cuáles fueron las mejoras para las inquilinas e inquilinos. No debemos analizar esta problemática sólo desde la perspectiva del “alquiler” sino que hay que relacionarlo con las políticas de vivienda, desarrollo urbano, uso del suelo e impuestos que la C.A.B.A. viene implementando.
Vale recordar el contexto político: desde 2007 esta jurisdicción es gobernada por el mismo partido, y hace 6 años tiene mayoría en la Legislatura; son 14 años y por lo menos 2 más, donde no se planificaron ni ejecutaron políticas para solucionar estas problemáticas que impactan en grandes segmentos de la población.
LOS NÚMEROS EN LA CIUDAD DE LA FURIA
Entre un 35% y 40% de porteñas y porteños son inquilinos; podríamos estar hablando de la Generación “I” porque difícilmente puedan ser propietarios alguna vez; los alquileres aumentaron un 58,6% promedio en el último año, con una enorme disparidad ya que en Villa Urquiza, Caballito y Almagro los aumentos superaron el 70%, pero en Balvanera el aumento fue menor a la media. Si comparamos esos porcentajes con la inflación anual de la Ciudad que fue del 41% en los últimos doce meses, los alquileres aumentaron mucho más que la inflación.
Sólo el costo de alquilar un monoambiente en Villa Urquiza implica abonar una cifra superior al salario mínimo, vital y móvil; al precio del alquiler hay que sumar el costo de las expensas que son en promedio un 18% más. Para entender el retroceso actual, en 1970, la relación ingresos/alquileres era del 3,4%, es decir, ese porcentaje del salario se utilizaba para pagar alquileres.
Sumemos que los propietarios no cumplieron con la medida del gobierno nacional de congelar el precio de los alquileres por la pandemia y de suspender desalojos, iniciativa aplicada en numerosos países. A todo esto, la disminución de ingresos en las familias como consecuencia del menor trabajo trajo como consecuencia “deudas por alquileres” para un alto porcentaje de inquilinos.
Si lo analizamos desde la teoría económica, la conclusión es que la vivienda es un “bien de “primera necesidad” y el precio de su uso no va a disminuir por más que aumente la oferta de inmuebles para alquilar. Se estima que en la Ciudad de Buenos Aires hay más de 138.000 viviendas ociosas y publicaciones de venta por 114.000 departamentos y 10.200 propiedades horizontales.
Pero sumemos algunas otras cuestiones relacionadas con este tema.
- Crédito para el acceso a la vivienda propia: el Banco Ciudad sólo cuenta con el crédito modalidad UVA y sus operaciones en el mercado son muy escasas. De las 2.439 escrituras realizadas en junio de este año, sólo 130 fueron con crédito hipotecario.
- Impuesto a las viviendas ociosas: a los efectos de desincentivar la construcción especulativa, un fuerte impuesto a la vivienda ociosa obligaría a aumentar el uso para el alquiler y a la vez no construir sólo para el negocio inmobiliario sino para las necesidades de las familias. Los costos de la construcción son en moneda nacional pero la venta de las propiedades se valoriza en moneda extranjera. Podría destinarse su recaudación para subsidiar la tasa de interés de los créditos hipotecarios y no hacerla tan onerosa.
- Programa de construcción de viviendas sociales y urbanización de villas: con el objetivo de segmentar las políticas públicas de viviendas, de los fondos del Estado de la Ciudad debe destinarse una partida anual para urbanizar las villas de la Ciudad, que se estima tienen una población superior a las 200.000 personas.
Podríamos seguir enumerando propuestas, incorporar cifras, datos, pero la realidad nos muestra un desafío que ni Macri ni Larreta, con 14 años ininterrumpidos al frente del Gobierno de la Ciudad no quisieron superar: la crisis habitacional en la Ciudad alcanza a más del 50% de la población, y lo más alarmante es que esa cifra puede seguir aumentando.
Por el contrario, se incentiva la puesta en valor de terrenos y suelo en desuso pero sólo para la construcción de propiedades para personas con alto poder adquisitivo, o sea, se busca garantizar exclusivamente una renta inmobiliaria, muy lejos de las necesidades de la clase media porteña y de las familias más humildes que son “corridas” a la Provincia de Buenos Aires por la voracidad del mercado; ese desplazamiento encarece más la vida de esos núcleos familiares y hace más largo el tiempo de transporte para el trabajo y la educación.
Esto lo denominamos “ciudad expulsiva”.
Por eso enfatizo el “no quisieron”, porque sobran recursos, propuestas e ideas, pero no está la voluntad política por parte de quienes gobiernan la Ciudad para llevarlas adelante.
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Docente Economía U.B.A. y U.N. La Matanza. Director de BICE Fideicomisos.